临近年末，太阳能电池板遍地开花，但购房者却越来越焦虑、左右为难。

最近经常有朋友来找我问：“我感觉如果不买房，我就买不起了！”一直在南山工作，但南山的福田公馆却始终遥不可及。人气炸鸡光明、沙井等网红中奖率太低，未来的通勤时间也会让人头疼！

其实，我们不一定非得去追那些当红的网红。深圳核心区或许也有不错的新项目。比如今年南山最强黑马——西丽大学城板块，还有上车的好机会！

我们认为，随着南山房价向深圳湾看齐的趋势，西丽的区位、配套设施、区域文化氛围等综合条件正在快速提升。前段时间，西丽大学城二手房飙升至14万/㎡+，这是一个好的开始。 ，未来会继续补涨！

年终楼市大礼包

南山新项目群入市

近年来，深圳关内新开盘的住宅项目屈指可数，尤其是南山。每当有新的住宅项目推出，必然会火爆朋友圈。

均价13万/㎡的华润润熙、均价11.5万/㎡的万科镇山海、总价千万的豪宅，市场接受度依然强劲，可见购房者对置业充满期待。深圳，尤其是南山。信心！

南山是深圳的科创中心。作为深圳市科技、信息、人才、资源最集中的地区之一，是深圳市第一经济强区。连续七年位居广东各区县第一，约占深圳的1/10，人口和土地产值超过全市GDP的1/5！

而且，南山上市公司多达112家，总市值近5万亿，与杭州上市公司总市值相近！还有深圳最牛逼的一条街“广东街”。深圳估值约10亿美元的公司有14家，广东街占其中9家，占比超过60%！

▲腾讯滨海大厦 图片来源：网络

正是因为南山区聚集了大量高新技术企业、技术、资金等资源，该区也聚集了一大批高净值人士。

这些扎根南山的精英人士，有着迫切的住房需求。而且从消费能力来看，这群人的购买力也是非常强的！

然而，近年来，南山的新住宅开发非常稀缺。由于供应量长期偏低，南山大部分购买力被迫购买关外房产！

比如前段时间，一位科技园的IT男告诉贵帮主，他和女友准备结婚了。最近他在看婚房，感觉进南山很难，于是想到了光明和沙井建设，但又觉得离公司还远。它是如此遥远，如此令人困惑。

还有我们的粉丝朋友W先生，他和他的妻子毕业后加入了腾讯，一直在南山租房。最近，他们的孩子出生了，他们必须把买房的计划提上日程了。然而，深圳可供选择的新项目却寥寥无几。如果算上通勤和学位要求，价格就更令人望而却步。

然而，今年年底，南山楼市却出现了罕见的供应小高峰。新住宅楼盘成批入市，给南山人民送大礼包！

9 月 23 日

远洋天筑首期推出，共有517套住宅出售。

10 月 31 日

远洋天筑二期推出，共有114套住宅出售。

11 月 25 日

华润城润熙首期开盘，已上市1,174套住宅。

12月6日

深业荷塘岭推出，共有226个住宅单位上市。

12月8日

万科镇山海已推出，共有260套住宅上市。

截至本文发稿，2025年最后四个月，南山共推出新住宅3155套。除了千万起价的豪宅外，还有价值6至800万元的优质房产。这为那些积累了一定资金并想在城市生活的人提供了一个很好的机会。中心的南山人提供实现梦想的机会！

深圳人理想的居住区

南山最后一块私人土地即将腾飞

业内流传着这样一句话：新深圳人爱南山，老深圳人爱福田。

深圳新血液钟爱南山主要有三个原因：核心区位、丰富的配套设施、文化氛围。

以高科技创新产业为核心的南山科技园早已享誉国内外。南山科技园的快速发展也吸引了来自世界各地的人才聚集于此。高收入科技人才在南山科技园追逐梦想、寻找生活。

人才的涌入带来了住房需求的快速增长，也迅速推高了南山区的房价。

2025年，在深圳楼市势不可挡的趋势下，南山全区平均房价已突破11万/㎡，成为深圳房价最高的区域。这也意味着南山已经完成了豪宅的使命。

▲图片来源：链家官网

如果你看看现在南山地区的房价图，看到天文数字的单价，人们会感叹这里的房产早已是城市富裕阶层的专属。

事实上，南山还有一个被低估的区域——西丽，这可能是南山最后一个价格洼地。

近日，西丽再获一手好牌，即将冲击深圳下一个热门！

近日，深圳市规划和自然资源局发布公告称，侨城东路北延航道工程位于基本生态控制线以内。

▲来源：深圳​​市规划和自然资源局官网

项目北起龙观高速福隆立交，南至滨海大道（预留南延线连接深圳湾隧道）。全长约17.3km，隧道长约15.5km，正线双向6车道，红线宽度80m，高速公路标准，设计速度60-80km/h。项目预计总投资112亿元。设计及招标工作已于2019年5月完成，计划年内开工建设。

据悉，项目建设完成后，从西丽大学城直达深圳湾仅需8公里，预计10多分钟即可抵达。

这意味着南山中心区西丽与深圳湾超级总部基地的距离进一步缩短，未来西丽的价值将与深圳湾接轨。

深圳湾下一站：西丽

新型豪宅行业正在经历快速补偿性增长

随着西丽湖国际城科教城、留仙洞总部基地、西丽综合交通枢纽的规划，西丽吸引了一批休闲顾客甚至高端顾客前来买单。

近日，官方印发西丽中心区法定规划草案，旨在将西丽中心区建设成为南山区北部重要的生产生活服务中心。

▲来源：深圳​​市规划和自然资源局官网

从南山目前的情况来看，除了华侨城、蛇口、深圳湾等高档住宅区外，南山最宜居的地方就是西丽。

随着各项规划的逐步实施，除了西丽本身的就业人口外，南山其他地区，如科技园、深圳湾等的大量高端、尖端员工也将居住在西丽。未来。

2025年，南山区重点谋划新时代“三大示范工程”——“一廊、一城、一大道”。

其中，“一条大道”为南山硅谷大道，连接深圳湾口岸、后海金融商务总部基地、南山科技园、留仙洞总部基地、西丽综合交通枢纽、西丽湖国际科教城，统筹地上地下空间，链接创新产业资源，打造全长12公里、多维度、复合型的“城市创新骨干”。

▲西丽湖区域图

在这条“科技星光大道”上，深圳湾有18万/㎡+，科技园有10万/㎡+，而西丽目前只有8万/㎡+。

与深圳湾出身同门，但西丽的房价还不到深圳湾房价的一半，补充增长潜力巨大！

今年，大学城地区优质二手房均价上涨至11万/㎡。最直观的例子就是宝能城。成交价格从去年的9万/㎡提升至如今的14万/㎡+。短短一年时间，每平方米单价上涨约4万至5万元。

▲大学城二手房成交14.6万元/㎡ 来源：链家

而且，值得注意的是，西丽已跻身深圳五年房价涨幅榜前五名，涨幅高于百花、华侨城、科技园、后海。似乎西丽的房价在不知不觉中上涨了。已经如同一匹黑马冲锋在前。

▲图片来源：买房之前

但要提醒大家的是，在西丽二手房冲向14万/㎡+之际，新房市场依然严格定价，差价红利明显。

据业主了解，西丽大学城目前有一个新项目在售——深圳铁月山景花园，是上车去南山的最佳选择！

城市顶级资源集团

样板房品质惊人超乎想象

目前，大学城地区二手房均价已达11万/㎡，但现在深圳铁月山景花园挂牌均价仅为8.3万/㎡，这至少是一个多的倒挂价差。超过20,000！

近日，恰逢深铁月山景花园项目样机开园。领导还到项目现场考察了项目，感觉这个项目前期被误解了！今天有必要说一下。

1、南山稀缺小户型产品品质超乎想象

作为深铁地产2025年全新升级力作，深铁月山景花园用品牌的力量和匠心打造高品质住宅，为南山精英年轻人上南山创造机会。

项目主销产品为2-3房，面积78-103㎡。这种小面积、低价位的南山租车实在是稀缺，也是市场上最受欢迎的。

桂邦大师探寻深圳铁月山景项目样板房开盘。现场最大的感受就是在这个项目的品质上下了很大的功夫！目前，四栋商务楼已基本达到封顶状态，裙楼商务楼及部分建筑部分外立面已完成。

▲项目实景图

工程裙房及塔底均采用米色干挂石材。立面上部采用暖灰色铝板。一些细节辅以金属装饰。采用棕色和灰色的金属线条，营造出挺拔的感觉。顶层由米色石材制成，而灰色和香槟色金属则为装饰线条增添了精致感。

据了解，深铁月山景花园所用材料也符合城市高端项目的品质。其中，铝板与恒宇后海金融中心、万象天地、深圳湾万象城等知名项目所用材料一致。华润城润福三期、万科滨海云中心等石材标杆项目。该项目外立面材料造价是普通外立面材料的三倍，且富有美感和质感。

▲项目实景图

项目卧室、厨房等功能用房均采用品牌系统门窗。系统门窗玻璃配备Low-e中空玻璃，可有效降低隔音30-35dB。我们在现场感受到，这确实是繁华都市中难得的一处安静之地，让居民在享受繁华都市的同时，体验舒适的日常生活。

▲样板房实景

2、大学城片区核心地段，交通便利

深圳铁月山花园所在的西丽大学城核心区，云集了一大批知名大学。文化教育底蕴深厚，文化氛围浓郁，休闲设施丰富。住在这里简直太不舒服了！

项目毗邻地铁5号线塘朗站，仅需2站即可到达西丽综合交通枢纽（规划中）、深圳北站。去福田中心区也很快。在北站换乘4号线，6站即到。文娱中心；乘5号线直达前海，交通十分便利。

▲项目位置图

3、全年龄段优质教育资源

大学城地区不仅高校众多，基础教育的优势也不容小觑。南方科技大学、深圳大学附属大学等教育集团已入驻。

深圳铁月山景园拥有自己的幼儿园，6个班，24个初中班——深圳大学外国语中学，已于2025年秋季正式开学。周边有南方科技大学实验小学、南方科技大学第二实验学校、深圳大学附属实验小学。

其中，深圳大学外国语中学是成立于1996年的深圳大学附属中学（2019年排名深圳前十名）的兄弟学校！官方园区由深圳地铁集团承建。是深圳地铁月山景花园项目配套学校。配有学生食堂、恒温游泳池、地下车库。未来的发展非常有前景！

▲深圳大学外国语学校效果图

此外，深圳铁月山花园项目学区内还有一所著名学校，那就是全国知名的南方科技大学。其基础教育力量是南方科技大学第二实验学院。学校今年的中考成绩也相当不错，成绩很高。该科学生比例超过65.8%（超过380分），每科A+成绩91人，每科A成绩124人！ （来源：南方科技大学教育集团（南山）第二实验学校喜讯）

这里有很多优质学校，孩子们从小就可以在家门口接受良好的教育。他们将站在起跑线上。与这里高素质、高学历的居民为邻，也会潜移默化地影响该地区居民的人文修养。

4、优质生态，优雅宁静的生活

另外值得一提的是，项目周边生态环境背靠塘朗山，毗邻西丽湖水库和大沙河生态走廊。有山有水，舒适宜居。

这里的绿化覆盖率位居深圳原关之首，负氧离子含量是福田中心区的四倍。

由于项目依山而建，从最初的设计就抓住了毗邻塘朗山的自然资源优势。总体规划中的四栋住宅楼以虚线排列成单排，提炼出“奢华居住”的概念，利用结构和秩序。 、空间序列、对称等设计手法营造了建筑的整体氛围，保证前后视野无遮挡，完美实现楼与楼的山景、户户的景观。可为居民提供有别于城市生活的优雅、宁静的山地生活。

▲项目效果图

挂牌当天，我们发现现场参观项目样板房的客户相当多。建议有兴趣前往品鉴的朋友提前预约房产顾问，否则很容易错过！

桂邦业主认为，深圳铁月山景花园无论从区位、配套设施、产品品质等各方面都无可挑剔，也具有很大的长期升值潜力。此外，深圳铁悦山景花园挂牌均价仅为8.3万/㎡。与周边二手房相比，价格也很有优势。在目前小户型极其稀缺的南山，为南山的精英年轻人坐上汽车创造了良好的机会。

结尾

出品|深圳概率

协调员|图腾镜|轮换|花帮帮主

主编|老付|行政人员|乔叶青青

主编|华北阿港芳二姐季仔 |美容|愚子

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